2020年10月26日 星期一

【Stock Research】買“防守型”的REITs 平均收取19%回報

係咪比標題吸引左入黎呢,但啊壽今次真係按數據同大家講,而非無中生有,今日看到一個實用的資料係NAREITS 房地產信託合經濟週期的影響,目前的經濟這個資料在實用不過

今日想同大家分享一個Nareit Data 物業類型房地產信託REITs在不同的經濟週期下的正負面影響

Source:NAREITS

所謂的防守型房地產信託REITs 基本上在任何的經濟條件下都可以獲得預期的收入,租戶破產當然另作別論。從上表我們可以看到醫療,三淨租約,獨立商店,自動倉儲 係2007年-2008年金融海嘯是影響最小,可以說是人最基本開支消費。

上述的獨立商店,購物中心,通常為雜貨店,藥店,此類產品需求彈性非常低。相反,酒店屬進攻型,當旺季時酒店可以日日爆房,回報可以說非常可觀。但當然形勢一差,酒店空置率高,盈利大減,派息都非常勉強。

2007-2008年經歷金融海嘯時,酒店就是重挫-41% ,商場亦不遑多讓-38%。相反,醫療,三淨租約特性,獨立商店,自助儲藏 ,受經濟週期波動最小之外,同時以上4種REITs回報亦唔算差。

失業率上升

直接影響REITs(負面):
  • 辦公室

直接影響REITs(正面): 

  • 公寓(高失業率對租住公寓的需求可能會增加,有部分業主可能會賣出其持有物業而成為租房者) 
  • 自動倉儲

公司支出下降 

直接影響REITs(負面): 
  • 酒店
  • 辦公室 
直接影響REITs(正面): 
  • 物流

消費者支出下降 

直接影響REITs(負面): 
  • 物流 
  • 酒店 
  • 零售

直接影響REITs(正面): 無

利率上升 

直接影響REITs(負面): 

  • 抵押型 REITs (利率上升,抵押型REITs借貸成本上升,利差收窄,收益率大大減低)

直接影響REITs(正面): 

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4 則留言:

  1. 謝謝分享
    想問咩叫3淨租約?

    經濟唔好,失業率高
    都唔係賣出自住物業,轉租嘅理由
    最多轉雙租族

    反而物流股堅勁
    002352順豐、636嘉里物流
    都好強勢

    回覆刪除
    回覆
    1. 租約條款:
      物流物業業主主要係用三淨租約(Triple Net Leasing Contract)或調整總價租約
      想講一下何謂Triple Net Leasing Contract

      單淨租約-租戶支付房租及物業稅
      雙淨租約-租戶除了支付房租,物業稅外同時還要 支付保險費
      三淨租約-租戶除了支付房租,物業稅,保險費外同時還要支付物業營運,維護費用而調整總價租約則有業主支付物業稅及保險。

      詳細例子有:
      https://arshouinvest.blogspot.com/2020/07/investment-classreits.html

      刪除
  2. 今年餘下時間異常凶險,吼CTY、TDA電訊類ETD再見大拋售才分段接貨,要睇定d!

    回覆刪除
    回覆
    1. 同意基本上無below par 都唔會考慮,更何況我鎖定都係Tech / insurance Bond

      刪除

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