2020年6月15日 星期一

【Property】買!?日本樓 定 日本房托(J-REITS)(2)?

呢一篇文啊壽想打好耐,因為日本樓Agent 不斷send D樓盤比我,但一直糾結緊 買REITs 定係買日本樓,糾結位置主要都係普羅大眾對於稅項及支出的問題(以下例子全以港元計價)

-日本樓-

  • 不動產取得稅(一次性):建築物的3-4%
  • (如滿足條件“住宅面積50㎡以上~240㎡以下”及“新屋”可享有1200萬日元折扣 
  • 印花稅(一次性)
  • 登記稅(一次性)
  • 中介費(一次性)
  • 保險費:(簽約時支付):視乎你買全險還是部分受保 約樓價的5-8%
  • 固定資產稅(每年):每年按資產評估值稅的1.4%
  • 都市計劃稅(每年):每年按資產評估值稅的0.3%
  • 租金收入稅(每年):年收1,950,000日元以下:稅率5%
  • 司法書士(稅理事,每年)
  • 管理費
  • 修繕基金
  • 租務管理及消費稅
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為方便大家睇
表面租金(Rent before fee and fund expenditure):($3871x12)/$550,000=8.51% 
淨租金(Net Rental Income):($2986x12)/$550,000=6.56% 

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啊壽第一次看到呢個租金回報當然都會覺得這個回報真的非常吸引,因為如果短期內不能自用出租幫補一下也算不錯。當然Agent 講的只能信3成,啊壽仍要計算文章開頭提及的
  1. 不動產取得稅(一次性):建築物的3-4%
    (按不動產會社 由於並不滿足“住宅面積50㎡以上~240㎡以下”及“新屋”條件
    以上例子計算方法金額大該是:$550,000x3%= $16500
  2. 印花稅(一次性): (按例子計算)約$350

  3. 登記稅(一次性):
    (按物業公司粗略估計1050萬日元的樓價,登記稅是56000日元)推斷約$2912
  4. 中介費(一次性)
    (按例子計算)(780萬日元x3%+60000)x0.07(兌換率)=$20580
  5. 保險費:550,000 x 6.5% (非全險)=$35.750
  6. 固定資產稅:每年按資產評估值的1.4%
  7. 都市計劃稅:每年按資產評估值的0.3%
    (物業公司粗略計算 point (6)and(7) 金額 即固都稅:$42萬樓價 每年稅項:$2100.以上述例子粗略估計為 $2750)
  8. 租金收入稅(每年):(按例子計算) 55300日元x12x5%x0.07(兌換率)=$2322.6
  9. 司法書士(稅理事,每年):(按物業公司報價):$2500
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以上述計算回報率如下:
  • 樓價成本:550,000(樓價)+16500(不動產取得稅)+2912(登記費)+20580(中介費)+35750(保險費)=$625,742
暫不計算每年雜費回報率下跌為:(3871x12)/625,742=7.42%

計及其他每年支出:
  • 真正淨租金收入:35832(2986x12)(Agent 報稱淨租金收入報)-2750(固定資產稅及都市計劃稅)-2322.6(租金收入稅)-2500(司法書士)= $28,259.4 (每年)
計算每年雜費及稅項後回報率為:28,259.4/625,742=4.52%(估算年回報)
(註:已經沒有計算匯率風險高低波幅達25%,日常物業管理支出(如單位內的一般維修),匯款支出及30%增值稅)

-相對日本J-REITs-

  • 稅項
    以日本最大的J-REITs Nippon Building (8951)按 Japan-REIT.com (15/6)計算 息率為3.31%。而香港與日本有雙邊稅務協議,派息收入會征收10%稅項,如買入Nippon Building Reits即收取2.979(淨收)
  • 匯率風險
    當然日元波動同樣有一定風險,按2015-2019年日元高低波幅達到 25% , 當然日本樓同樣會遇到匯率問題,這也會令到回報率不似預期.
  • 免受單一物業持有的風險
    如單一買入日本樓除了需要冒租客退租的風險外,同時如不能出租更需要預留1-3個月租金左buffer
  • 免卻與租客商討
    購買日本樓溝通可能成為其中一個問題, 當然可以托房產中介代勞交涉,但你係外來人個Agent會幾盡力(心照吧...),但J-REITs可以免卻於租客商量時間及麻煩

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-結論-

首先下建議只係啊壽個人觀點,啊壽盡量收集資料以便自己及同好參考,如有不同的觀點歡迎留言,讓啊壽認識更多,如有任何資料上遺漏亦歡迎指出,啊壽會再計算並修改上述內容,以便大家作出深入討論,
  1. 日本樓每年稅項繁多
    每年如不計及室內維修家居更換,保險等支出回報已經由6.56%減至4.79% (按例子計算,當然以上計算屬於粗略計算,但計及保險支出及其他稅項可能會再低)。如果物業符合免稅要求可享受到的免稅折扣則可考慮。
  2. 不要因為低樓價買入
    如因為日本樓價低而買入(為數500-1000萬日元的物業也不小),請大家計算好回報及個人承受風險的能力
  3. 租客退租及重推市場
    如租客退租,需要預留1-3個月的租金給中介重推市場(廣告費),當然中間沒有租金收入亦會拖低收入
  4. 工人維修下的支出
    日本工人維修時除了人工外,其衍生的支出也要業主承擔(如停車車場的費用)
  5. 借地借家法
    投資客如果想拿回物業並不容易,即使加租亦需要提供充足證明
  6. 建議自用
    除非你好似啊壽錢又唔多,但又想係日本有個自用地方的話才好考慮,不然“忙來忙去得個空”

    以下是啊壽對日本不同地區感受詳細可看:
    【Blog】啊壽將來旅居的原因及日本樓的資料簡略(1)
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10 則留言:

  1. 有關稅項等支出好詳盡👍👍。謝謝分享👍👍

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    1. 畢竟自己都想做得仔細D比自己睇清楚,的確稅七除八扣後只有微利,如果有睇我旅居篇文 我都係買福岡自用多,今日Agnet send大濠公園個盤都有心動

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  2. hmm..。買日本樓要小心揀地區
    唔一定所有區都好易租出去

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    1. 其實日本一向吉單位不小,有D近郊40平方米都可以賣 600萬日元,單價低但極不方便,我都係睇緊福岡中心區的多

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  3. 原來喺日本買樓,有咁多支出
    真係唔睇唔知
    謝謝分享

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    1. 我係望有機會再疫情過後可以到日本實地視察

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  4. 請問自用是否可免 point 8 & 9 費用呢!

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    1. 如自用基本上只有固都稅
      如出租先會有租金收入稅(每年)及
      司法書士(稅理事,每年)

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