2020年4月6日 星期一

【Blog】出席時昌時景恆投資講座,他選擇REITS 的條件

昨日出席《創出時機》講座,如何有一個生意人轉成投資者
講座中,除了主講時景恆外,其嘉賓亦同樣Alex Siu 同樣提供其他有用資訊,以下是啊壽highlight 部分講座重點。(由於速記,請不要介意當中英文或文法可能有錯)
Dividend growth-舉例 823 領展,相信大家不會陌生, 並不是只看yield 高低做決定,同樣派息增長同樣重要。啊壽找了下圖能說明一切再此不多說
「領展派息增長」的圖片搜尋結果
Market cap size (fund will place bet on it) also gain low cost of fund-這種情況特別出現在新加坡市場,新加坡退休基金會持有REITS ,由於需要對外解釋REITS市值不能低過一定比例,REITS更會擔當持續派發功能。
「主權基金淡馬錫 持股 REITS」的圖片搜尋結果
New accretive can not generate a negative impact to the yield of the REITS-之前都有Group 友提及過,點解有D REITS 管理層不會通過某些收購,原因係有條例寫明,新收購項目部能低於現時派發水平。因此,監管上REITS 比其他股票類更為放心投資,特別在大跌市時。
Low debt (below 40%)with good investment grade BBB-這個其實好睇個人取向,就新加坡而言,上限為 45% ,而時生將設定為 40% ,其實我覺得分別不大。反而investment grade 可以做參考。舉例Lippo Mall (D5IU) 按2019 年 Moody 對D5IU 評級為 BB級別,Lippo Mall (D5IU) 11% (啊壽買個時)可產出雙位數字yield ,奈何信譽的確麻麻,D5IU減派。最後啊壽cut埋。
Young property will have a big room for the rise in value of the property-呢項應該應該大家都會知道,如一家舊shopping mall 其收租 yield >新起shopping mall ,相反新起shopping 就有很大的上升空間。
REITs have a sponsor backed by developer-呢個相信大家好熟悉,香港通常都係由地產發展商分拆出來。新加坡同樣但係會多左政府照顧,大家耳熟能詳的 Captialand 屬新加坡政府(半國家隊),政府會先將項目照顧到一定程度,之後才會上市。
Long WALE weighted average leasing expire (5-6yrs prefer)-最好選擇相對長租約,如在年報上找到 1-2年就到期既,大家就小心點。
Self differentiate (呢個啊壽會稍後再詳細列出) 買REITS 要分不同的tier , tier 有清晰的tier 當跌市時買入時就不慌不亂,簡單舉一例,823 低息,但增長強勁。 D5IU 高息,但係就常常miss 預期。
Class 1 ,3-5%
Class 2,6-8%
Class 3,9-11%
If single REITs can’t place bet over 5%-其實呢個同埋債一樣,如果你係買REITS cef 當然可以唔需要理會,但係時生計及每個REITS盡量唔好超過5 %,但啊壽個人而言,呢個未必每個人都適用,因為時生會用槓桿投資REITS 這個情況下其實相對危險,盡可能都唔好槓桿REITS。
「廣州 ifc」的圖片搜尋結果
講座亮點: 講座嘉賓 Alex Siu 曾經提及其曾參與 越秀房產信託(405)上市,以上不分由觀點同樣由他補充。同時以下有幾點他也有提出:
  • 新加坡稅務吸引差不多免稅:當年他參與越秀房產上市,第一上市地大家屬意新加坡,因新加坡稅務比香港更為吸引,投資者更成熟,但政治考慮最後決定香港上市。
  • 越房在2012 年收購越秀廣州IFC實行不同租約 : 當時2012廣州IFC 最高層屬意四季酒店承租(相信當時越秀正於四季仍在商討中,仍未落實),由於當時越房正處理越秀IFC收購,需要發行新單位以供支付,同時新收項目不能對現時派息產生負面影響,因此當時越秀與越房簽訂master lease 承租最高幾層(即無論房間租務好與壞都自己承擔),其他寫字樓及商場就按年期簽訂租約。
  • 物流REITS NETWORK is KING: 有投資者會開物流REITS 所在地點,而作為其中一個決定與否的因素,但其實點多致勝,因為送貨及收貨人只會關心貨品用最短時間到達,當一個點死左,附近能否有另外一個點補上才是關鍵。因此“點”不需要黃金地段,只需要理會點與短之間的距離。

最後,啊壽想講,聽完時生講座,當然他講話確實不太吸引及講述他個人中伏位(按:我所指的是public speech 方面,內容係冇問題,因不想重複留言),但係整個講座我覺得他持有REITS 心態是值得學習,他以生意角度來持有REITS, 一開始持有的多是外國Storage REITS,並且長期持有,之後才找其他Retail , office 等的REITS 分散風險,講座中他並沒有提及這點,但言談間他常用生意角度說持有REITS 原因,好多人都會說他抄starman ,他也不忌諱說他是從他身上學到,但啊壽覺得他這方面也有讓人學習之處。
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