【Stock Search】近期發現通脹相關的投資

上一篇文章都有同大家分享過亞洲REITs 選擇，今次會跳出亞洲介紹一個英國通脹掛鉤房地產信託。

先簡單介紹一下Elite Commercial REITs 聚焦英國辦公室，而且主要承租人為英國政府部門，如就業及退休金部門，地方發展局及英國國防局等。

Elite REITs 手上有155個資產大部分為Freehold, 而AA-rated 租戶主要都係英國政府承租，當然係Elite REITs CEO 係 presentation 都有提及除左係政府承租亦有部分本地銀行承租。

同時Elite REITs 採用NNN租約架構，即是承租人需要負擔內外保養，維修及保險責任，而業主並不需要承擔上述責任。可依預期相關租金比起市場會低一截，而2023年會再檢視租金水平。

2022年第一季度，可分派收入上升36.2% 而每單位派發增長為4.9%。之前IPO（2020年）大部分到其只有3年，即2023年到期，而Elite REITs成功與大部分租戶（相信都係英國政府）續租至2028年。

截止2022年第一季度，Gearing ratio 上升至42.8% ,平均債項到期1.8年，當中六成三為固定利息，借貸成本為2.1%左右。發

而去到2022年尾Elite REITs 4.8% 租約將會到期，而能否續租或搵到另一位租客接手都基本上值得關注。因爲CIO係呢個部分亦有做出解析，如果真係未能夠出租，有機會將空置物業轉爲學生宿舍，數據中心或工業物流。

CEO 係整個presentation 提及過租金收入與通脹掛勾，但睇番簡報其實租金收入有封頂低機制。

舉例：

如2022年CPI 爲 5.8% Elite REITs 只會增加派發5%上限

如2016年CPI爲0.7% 則會加派1% 

呢個部分需要各位股東留意

但通脹掛勾並沒有如各位股東想像般美好，CFO 都有提及過其實通脹亦會增加其借貸成本，因此派發多少亦都會因為盈利上考慮才會決定派發多寡。續CFO亦主動提到有某幾年因此亦沒有跟隨CPI增加派息。

在整個presentation 中，其實都會股東擔心Gearing ratio 高，公司會否有機會向機構投資者以大折讓配股。

當然CFO 都好圓滑咁講，公司會按當時市況決定，而目前由於相對於IPO價格低因此公司未有考慮配股，而且因為公司會以股東利益優先，因此過往物業收購都會以內部資源。

另外，presentation 提及Elite REITs 會否跳出英國？

而CIO 再此重申Elite REITs 會繼續聚焦辦公室房託爲營運核心，會儘量聚焦在政府爲核心承租人。CEO隨後重申，除左target政府租戶外，本地銀行亦會係Elite REITs 潛在客戶，但就目前為止，並沒有跳出其他國家拓展打算。

後記：

啊壽認為Elite REITs 會有一定吸引力，畢竟英國REITs當中，主打政府租客既房託的確獨特，而且並沒有稅項擔心，基本上公布派息後都唔需要再繳交税項。

當然大部分承租單位均為政府部門，完全唔需要擔心拖租。

雖然通脹掛勾派息，似乎非常吸引，但管理層亦明言這並不是絕對優勢，畢竟借貸成本同樣因為通脹加息帶來負面影響，影響派息能力，畢竟公司近37% 爲浮動利息借貸，此點需要留意。

而最讓啊壽感受到係，管理層似乎並沒有一個好清晰可見既資產用途轉換路線給予旗下空置單位。未知是否presentation太短，因此見管理層回應都似乎有種講住先既感覺，這點未能夠解答到啊壽心中所想。

因此，Elite REITs 只能講係呢個階段屬一般偏上既投資選擇，畢竟承租既都係英國政府部門，收租上一定有保障，而擔心係對將來租客組合收入會否仍然過分依賴，因為單一大租客策略取向屬可圈可點，期望公司之後可以多方面嘗試。

上述文章亦刊登在《StockViva》

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