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2022年7月31日 星期日

【Stock Search】近期發現通脹相關的投資

上一篇文章都有同大家分享過亞洲REITs 選擇,今次會跳出亞洲介紹一個英國通脹掛鉤房地產信託。

先簡單介紹一下Elite Commercial REITs 聚焦英國辦公室,而且主要承租人為英國政府部門,如就業及退休金部門,地方發展局及英國國防局等。


Elite REITs 手上有155個資產大部分為Freehold, 而AA-rated 租戶主要都係英國政府承租,當然係Elite REITs CEO 係 presentation 都有提及除左係政府承租亦有部分本地銀行承租。

同時Elite REITs 採用NNN租約架構,即是承租人需要負擔內外保養,維修及保險責任,而業主並不需要承擔上述責任。可依預期相關租金比起市場會低一截,而2023年會再檢視租金水平。


2022年第一季度,可分派收入上升36.2% 而每單位派發增長為4.9%。之前IPO(2020年)大部分到其只有3年,即2023年到期,而Elite REITs成功與大部分租戶(相信都係英國政府)續租至2028年。

截止2022年第一季度,Gearing ratio 上升至42.8% ,平均債項到期1.8年,當中六成三為固定利息,借貸成本為2.1%左右。發

而去到2022年尾Elite REITs 4.8% 租約將會到期,而能否續租或搵到另一位租客接手都基本上值得關注。因爲CIO係呢個部分亦有做出解析,如果真係未能夠出租,有機會將空置物業轉爲學生宿舍,數據中心或工業物流。


CEO 係整個presentation 提及過租金收入與通脹掛勾,但睇番簡報其實租金收入有封頂低機制。
舉例:
如2022年CPI 爲 5.8% Elite REITs 只會增加派發5%上限
如2016年CPI爲0.7% 則會加派1% 
呢個部分需要各位股東留意

但通脹掛勾並沒有如各位股東想像般美好,CFO 都有提及過其實通脹亦會增加其借貸成本,因此派發多少亦都會因為盈利上考慮才會決定派發多寡。續CFO亦主動提到有某幾年因此亦沒有跟隨CPI增加派息。

在整個presentation 中,其實都會股東擔心Gearing ratio 高,公司會否有機會向機構投資者以大折讓配股。

當然CFO 都好圓滑咁講,公司會按當時市況決定,而目前由於相對於IPO價格低因此公司未有考慮配股,而且因為公司會以股東利益優先,因此過往物業收購都會以內部資源。

另外,presentation 提及Elite REITs 會否跳出英國?
而CIO 再此重申Elite REITs 會繼續聚焦辦公室房託爲營運核心,會儘量聚焦在政府爲核心承租人。CEO隨後重申,除左target政府租戶外,本地銀行亦會係Elite REITs 潛在客戶,但就目前為止,並沒有跳出其他國家拓展打算。

後記:
啊壽認為Elite REITs 會有一定吸引力,畢竟英國REITs當中,主打政府租客既房託的確獨特,而且並沒有稅項擔心,基本上公布派息後都唔需要再繳交税項。
當然大部分承租單位均為政府部門,完全唔需要擔心拖租。

雖然通脹掛勾派息,似乎非常吸引,但管理層亦明言這並不是絕對優勢,畢竟借貸成本同樣因為通脹加息帶來負面影響,影響派息能力,畢竟公司近37% 爲浮動利息借貸,此點需要留意。

而最讓啊壽感受到係,管理層似乎並沒有一個好清晰可見既資產用途轉換路線給予旗下空置單位。未知是否presentation太短,因此見管理層回應都似乎有種講住先既感覺,這點未能夠解答到啊壽心中所想。

因此,Elite REITs 只能講係呢個階段屬一般偏上既投資選擇,畢竟承租既都係英國政府部門,收租上一定有保障,而擔心係對將來租客組合收入會否仍然過分依賴,因為單一大租客策略取向屬可圈可點,期望公司之後可以多方面嘗試。

上述文章亦刊登在《StockViva》


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2022年7月23日 星期六

【Trading Action】固定收益組合中重大調整,全數沽出The GEO Group

睇翻自己個blog ,基本上都好少再更新大家交易行動,畢竟固定收益又點會好似人地D打獵既組合,基本上可以日日update投資組合,更新day trade status.

當然今次更新得,就係將組合核心既成員換馬至其他投資標的。

今次換出成員就係

GEO 5.125% Apr15 2023

其實記得當時係2-3年前開始組建固定收益時候,不斷爬文,再睇翻年報後覺得可以還到債項先買,畢竟當時GEO 5.125% Apr15 2023債,算係開國元老,所以選擇非常謹慎。

但到今天不斷加息大前提下


未公佈CPI 之前基本上大家都會預期,7月底加息最多都係0.75%(當時市場人士預期93% 會發生)

近期CPI公佈超預期後9.1%(前預期8.8%),大家立刻預期加息有機會上到1% (而當日加息機會率則由當初7% 大幅躍升到 78%)

(17/7 更新:加息機會率減至29.1% 今年有加息確定權的委員則公開表明,7月底加息1%機會較低,隨後Biden 即刻話數據延遲,之後更有消息指出加拿大加息1%過猛)


以下都係估計,只係啊壽個人觀點,其實無論加息0.75 或 1% ,基本上加息的確減低債券價值(其實再正確D 甘講,係啊我遲左沽出,但係我真係搵唔到好吸引既投資標的,無理由亂黎噶嘛!)

為左可以騰出資金,已經將GEO 5.125% Apr15 2023 沽出過半數,目前會target 之前提及過的股票。


香港股票:

港股都係個幾隻 https://arshouinvest.blogspot.com/2022/03/portfolio-review.html 基本上都係呢3大持股。

英國股票:

主要都係英國最大保險公司及部分資產管理公司

加拿大股票/SSF:

其實都會係買翻加拿大油管公司,房地產信託及部分SSF

重新配置目的


今次換馬會分散買入,特別係尋求高息可產出更強既現金流資產,但並不會全數換至上述資產,因為今次加息其實會增加組合成本。

因此啊壽做法會係

  • 持續沽出現金流產出相對較少既資產(如:今次提及的GEO 2023 bond)

  • 只會將部分賣出資金換入,務求維持目前水平/提高派息水平

  • 減低槓桿
務求減低槓桿同事維持派息,啊壽寫呢篇blog時候都有睇翻而家blogger 會寫D咩,基本上有部分blogger 轉型,搖身一變轉做短炒,so call 價值投資等等,其實任何方法都可以,最重要係適合自己。

自己就會放多點時間尋找能夠與通脹並行既股票/行業具防守性的資產,如主要生意來自於政府或在行業中具有壟斷性。

而前一篇文章 :【Stock Research】被動收入系列-亞洲房地產信託報告


文中提及過的領展亦會是啊壽會留意的其中一員。

以上文章刊登在StockViva:






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2022年7月16日 星期六

【Stock Research】被動收入系列-亞洲房地產信託報告

上一篇文章提及過一本被動收入書籍-《全球有租收》為睇既朋友可以係下面鏈接睇翻

 基本上適合初學者閱讀,可以正確的了解房地產信託(REITs,因此大多數人都係略略認知,但此書絕對可以釐清思維。

傳送門:https://arshouinvest.blogspot.com/2022/07/blog-post.html


今次將會重口味小許,講下最新《CUSHMAN & WAKEFILD 2021年 亞洲房地產投資信託》報告,基本上對上一次2020年啊壽都有提及過《2019年 亞洲房地產投資信託》報告

傳送門:https://arshouinvest.blogspot.com/2020/10/portfolio-review.html

簡介一下今次報告

主要探討中國,香港,新加坡,日本 房托市場。

房產信託基金(REITs

日漸被市場人士接受下,就算2021年波動市況下,同上一年比較上升大改8.1% 

平均計香港收益率為亞洲最高(7.1%)其次新加坡(6.1%)最後係日本(3.8%)

可能會以為槓桿率最高應該都係香港,現實則係倒轉

日本平均槓桿率(44%),新加坡(37%),香港(27%)

雄霸亞洲房地產REITs 三巨頭




基本上日本,新加坡及香港同樣佔領亞洲市場約87%市場,因此房產信託,基本上都係圍繞住呢3個地方投資。



而甘多個物業種類中,物流係最穩定(啊壽自己持有既房地產信託中,都係物流最放心持有,唔係點升,但就唔擔心派息)

小許題外話:大家唔好以為REITs 一定係分險低,見日元近排低就即刻dog rush 入場,但其實日本係亞洲房托中借貸率係最無限制

日本(無負責率限制) 新加坡(上限50%)香港(上限45%)

但比較後係咪買香港REITs 就一定係最穩,稍後會再同大家講解。

不同國家各物業分派收率率比較



3大巨頭中,日本係零售方面係最強,可以派到約4.6%平均收益率,而新加坡最強則屬於辦公室,香港則以酒店業最高8% .

其實香港有部分blogger/ 投資者都會因為貪高息而買入香港酒店業的房地產信託,當然其實貪高息係正常係正常,但係業績實在太波動,實在難以長期持有收租。而且要記住收益率同股價有關係,因此由可能並非是派息多,而是股價低迷做成收益率上升既假象。

邊一個國家的房地產信託正出現溢價?




綜合3個地方平均PB (講解一下PB 點睇,簡單而言,我而家用緊幾多錢購入價值$1的物件)其從上圖觀察,新加坡屬於正常水平,$1 購入等值$1 既房托信託基金;日本則以$1.14購入 $1房托信託基金,屬於偏貴水平,香港則以長期折讓情況。



如果再細分不同行業下,數據中心仍然屬於偏貴水平, 其次就係醫療房托,而兩者都只係新加坡同日本搵到,香港同上年報告一樣,依舊發展緩慢。頂多都係多左順豐房托(02191.hk),選擇依舊不多。

2021年房托市場收購潮


報告中此部分有一個點想同大家分享,就係2021年,大家都覺得經濟波動既一年下,新加坡及香港大宗收購比起2020年多。 23單大宗收購 只有2宗出售。 大部分來自新加坡。

而當中物流倉儲及數據中心佔收購項目20單,只有3單位傳統不動產收購。


豐樹物流信託(M44U)收購物業數量最多

2021年收購13個倉儲物流資產,完成收購收購後,將會為其房托帶來25%收入,目前出租率為88% ,地方包括:重慶,西安,鄭州,寧波等物流增長城市。

啊壽跟蹤翻豐樹物流信託(M44U) ,不單積極收購中國內物流項目,同年亦收購在印度,日本,馬來西亞,韓國月,越南,澳洲等收購


如果比較2022年及2021年豐樹物流信託年報,整個資產規模的確有增加,減持相對較大物流資產為 (由大至小順序)

  • 香港(下降6.7%)
  • 新加坡(下降4.2%)
  • 南韓(下降0.5%)
  • 印度(下降0.2%)
而增加部分為(由大至小順序)
  • 中國(增加 5%)
  • 日本(增加 0.9%)
  • 越南(增加0.9%)
  • 澳洲(增加 0.3%)
  • 馬拉西亞(增加0.3%)
物流資產似乎非常吃香,同樣來自新加坡既凱德中國信託都黎購入物流資產

凱德中國信託對物流資產有興趣

2021年,凱德中國信託(AU8U)出售武漢零售物業,換取4個物流倉儲資產,呢個已經係繼2020年產業園5個項目收購後,又一新收購。而整個收購後,基本上物流及產業園項目收入已經達到其21.4% 。

再睇翻,凱德中國信託2022簡報,基本上他們銳意減低零售業務,有目前78.1%大減至30% ,可以預示到,將來會有更多中國零售物業出售,套現更換物流資產。

眼見物流資產非常搶手,香港房托亦相對積極收購(講來講去,其實都係得一間有能力收購)

領展同樣收購物流資產

同年,領展收購物流資產亦都係領展首次收購物流資產,從第一產業集團手中收購大灣區物業75%權益,該收購出租率達100% 。

而2022年更進一步收購斥資11億收購浙江省嘉興市,及江蘇省常熟市的現代化物流物業組合100%權益。

原文網址: 領展斥11億元收購3個蘇浙物流項目,今次則收購約100% 權益。


除了物流資產外,2021年領展亦收購七寶萬科廣場50%權益及廣州太陽新天地購物中心。

最後附上2021年新加坡及香港收購列表:


終結:

基本上每一年我都會睇戴德梁亞洲房產信託報告,基本上每一年除了回顧外,同時亦會每年提到一個主題,今年為物流資產,記得2019年報告係提及數據中心,但回顧一下,當時一窩瘋追入數據中心,基本上今日睇翻,表現都不似預期,但部分舉實力信託基金基本上就具有一定的前瞻性。

啊壽睇完報告後,基本上唔會好興奮就買入, 尤其是加息環境下,並非因為公司管理不善,而是加息成本導致經營困難,通常幾時會買入?就係當大家跌到最無心機,個個都無提股票,周街同你講,del 左IB個app 時候就可以買REITs (係咪低能呢,但問心你當刻都係無嗮信心。即使你當刻50%cash 都好,你最放心買既頭只係磚頭)。睇報告通常係比你一個概念,同埋去到大家灰心時候,你就會係最快作出決定。

上述文章刊登在《Stock Viva》

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2022年7月10日 星期日

【書本簡讀】介紹翻一本可以產出被動收入既工具書

 


其實太耐都無睇書, 都好想借Blog 同大家分享啊壽睇既書

特別今時今日大家都好想縮短時間,睇下大家睇完本書之後有咩得著,之後先再買再睇。

最好就消化左本書既內容,列出重點,10幾分鐘就睇得明就重好。

今次嘗試一下用呢個方法推介一本書比大家認識

開始既第一本書就係蕭少滔先生《全球有租收》

本書主打房地產信託,基本上非常適合新手睇

基本上如果你係0投資經驗,都會學到書中知識,由點解投資房托到,到放入你個人投資組合,整個過程都容易睇得明

1)投資房地產信託優點

  • 節省管理麻煩
當然小不免會同買實體單位收租作出比較,買入房托基本上係連同房產管理部分買入,基本上同買入單位最大分別係,你省略當中資產管理既麻煩,無需要擔心租霸,催繳租金,日常維修等等問題 ,而你可以賺取與房產收租相約既租金回報率



  • 收益分派透明
房地產信託有明文規定,最低派息水平,房地產公司需要講將不少於其經審查年度除稅後淨收入90%為股息,相對一般香港地產公司,房托則會比到派息者一種”有數得計”既感覺。

  • 債務設立上限
書中提及到房地產信託基金上限為資產總值45%,而相對近期下,房托基金借款限額由資產總值45%調高至50% (資料補充)

當然書中亦有提及其他優點,如房托證券化,降低大眾進入房產投資入場門檻,銀行接受房地產信託基金為抵押品,回報優於其他資產類別等等優點。

當然蕭生補充數據解析陳述自己睇法

2)房地產信託演化及特性


書中陳述到不同房地產信託,不單是商場,寫字樓,街市等資產。當然外國有其他資產類別電訊,數據中心,自助儲物,醫護,戶外廣告等。

  • 美國房地產信託多元性
    剛才提到睇房地產信託種類,十居其九都係來自美國,如Prologis(物流) ,American Tower (通信), Digital Realty Trust(數據中心) , The Unite Group(學生宿舍),EPR Properties (康樂設施)等等,都可以係美國搵到

    當然亞洲都都會有不同選擇,之後會詳細介紹
    下圖就顯示出邊一個亞洲國家市值最大
3) 越秀投資分拆越秀房託

其實前2個point 基本上大家都可以快睇,而啊壽其實最想同大家分享就係蕭少滔講述越秀房地產信託(405.hk)。係睇了解呢個point 之前,啊壽好奇八卦左蕭生背景。

  • 蕭少滔先生-曾任越秀集團各上市公司投資者關係主管,而且 曾任投資銀行主管資本市場部門業務,包括星展亞洲以及招商證券。
當然都係個句,不含劇透



當時,蕭生正處理越秀分拆收租業務成為房托上市,由於當時國企負擔既債務過高,需要黎一次改革,促使到越秀房托上市機會,當然還債需要盡量釋放當中的市場價值。

先了解一下, 當時未係越秀地產的越秀投資想分拆越秀房托,分拆後,越秀投資專注地產項目開發,越秀房託則專注收租物業管理,提供資金給越秀投資。

同時提及2012年越秀投資旗下物廣州ifc 轉至至越秀房託。

啊壽曾經出席過蕭生訪問,當時仍然未出書,啊壽記憶所及當時越秀投資對於派息充滿爭議,希望可以派多一點比股東(係咪聽落都無可能呢,股東點解益你班老散)

離題講小小,越秀房託上市係2005年12月上市(同年 領展則11月中上市)當時房地產信託基本上唔太多老散認識,加上當時領展開做一個壞印象,公眾對越秀房託就更加無太大好感,眼見領展前車之鑑,為求甩手當然只能利誘。

4)介紹不同國家房託

作為工具書,蕭生已經分門別類,將不同國家善長的REITS 一一介紹,而大家投資房託最重要留意當地稅項,如美國需要收取30% withholding tax , 英國則收取20% (如閣下是香港人因有雙邊稅務協議只收取10%),當然中間都會提及到不同國家對房託的規管,將如何影響投資者決定。(人地都要賣紙,又不能完全講嗮所有內容)

5)選擇合適的房地產信託

作為工具書蕭生非常了解房地產信託公司當中架構(因為他本人都會投資房託基金,按2017-18年講座提及)其管理層收費,可分派收益,資產淨值計算,書中亦有提及,基本上言簡意賅。(啊壽之後都有買過國內的房地產書籍閱讀,基本上此書精要當中既要點,國內書弊病長篇大論,但有一本REITS 估值書就寫得算幾好,可能係譯本)

結論:

基本上此書適合初中級投資經驗人士,簡單5大章節,從房託歷史演變-》全球房託須知-》到如和選擇房託,書本上都一一涵蓋,同時淺白字樣講解基本上投資知識小既朋友都會理解到,同時已經可以比到大家一個房地產信託一個大致上既概念,同時可以避免部分房地產信託投資的陷阱(唔好以為房託就一定係保守穩健,投資海外都要留意一下海外監管機構對證券/ETF/REITS 等投資標的監管尺度。

今次書本介紹係以投資開始,但之後會分享一下投資以外既書或網上課堂。希望之後大家多多支持

上述文章已刊登在《StockViva》專欄中

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2022年7月6日 星期三

【Stock Research】投資高息股亞太衛星(1045.hk)須知


上次講到亞太衛星發射憑著衛星稱霸左全世界75%生意,但稱霸之後是否可以維持?今次會繼續講下

市場佔有率

自2015年到2021年亞太衛星都會離不開一個詞語,發射器供過於求。


上述為2015年年報



上述為2021年版本

有一點幾有趣既係,1045亞太衛星自2014年開始不斷提及衛星轉發器供過於求,長達8年。因此大家係年報上會見到亞太衛星需要不斷射新衛星以維持高世界市佔率。

雖然集團係2016年開始已經講佔世界市場達75% ,但究竟會唔會有風險呢? 


Point a & b 其實每次射衛星上去之前都會提及,但之後都好似會perform 到,所以可以展時不理。

但係Point c 就可以留意一下,當中有提及過不同頻段,在此不再詳細講明

傳送門:https://arshouinvest.blogspot.com/2022/06/portfolio-review.html

轉發器中心轉移

其實亞太衛星早期為搶佔市場佔有率,因此衛星配以C頻段發射器佔大多數,畢竟C頻段最大好處就係範圍廣,但係可以通過"雨衰" 既能力就真係力有不逮。因此,轉移Ku/ Ka 穿透力更強,受雨衰影響較小,其實會更進取既做法(👍)

因為Ku/Ka 頻段屬於高吞吐量轉發器,尤其目前大家對於電視,圖像畫質,信息接受要求大大提高,啊壽找到一段有關高吞吐量衛星影片對人們生活影響,大家可以先有一個概念。


當然之前你會見到衛星訊息傳送出現誤差,但由於當時接收站仍然未能夠做到全範圍覆蓋,而2020年亦已經做到全覆蓋,其實啊壽因為一次意外,曾經到過重慶派出所,而當中你估唔到既係當你行過派出所走廊,基本上你會見到一個極大螢幕,基本上可以做到預測人既基本資料,而當中畫質基本上達到高清情況,而且具備有錄影功能。

而有一點想講既係,公司2008年決定走出去,接國外生意,同樣屬於一個中心外移既情況,而今次棄用能覆蓋廣泛地方既C頻轉到Ka/Ku 是否真係可以?呢部分真係要睇翻公司過往表現能夠說服到你,從而到今次轉移中心既決定。而啊壽會否持有,將會係之後講到。

外在競爭風險

當然,講到風險,當然不可不提就係Elon Musk既星鏈 Starlink及 英國Oneweb 衛星公司(之前無左SoftBank 灌水,現由英國政府10億美金接手)其實,大家都可以見到,衛星生意催政治化,但依舊仍然屬於稀缺資源,畢竟發射衛星涉及成本不低,又會有幾多間公司可以某然入場。

值得一提既係,英國政府係資源緊張情況下都接管衛星公司oneweb ,可見大家對太空資源既重視,而當中爭奪的就係將會是國與國之間的角力。因此,我地見到2014-2021年整整8年時間都會提及收到市場競爭,基本上年報並無保守陳述,而是千真萬確。

盈利受到挑戰


啊壽曾因為想了解亞太衛星, 都有搜尋過當中資料,香港並沒有youtuber/ blogger 詳細提及過,但相反內地則有一個詳細描述,而係財務部分提及到係EBITDA ,亞太衛星基本上每次都會非常自豪講我自己公司個EBITDA 有幾高,但係衛星可以講折舊非常大,畢竟一顆衛星最長只有15年壽命,短則3年就玩完,啊壽自己保守D,睇翻Profit Margin 會好D。


如果你單睇年報EBITDA , 你會覺得亞太衛星真係非常好股,因為從2014年 74.73% 慢慢增至 2019 年84.49% ,但實際情況係自2017年每年下降,而2019-2020年失去印尼電信大客戶,按之前中國衛星IPO 10大客戶情況,當中金額失去配對一下,印尼電信合約到期後就無再續約。

因此當有重大客戶一走,基本上對於盈利扣成頗大影響。

派息能力

其實講甘多,你都會覺得講經咩,買唔買先?! 

大家真係要睇多小小,大家都見到盈利下跌,就算2019-2020年度失去左印尼電信大客戶都好,派息真係未有缺席(由2016-2021年)

基本上都係年年升。點解? 無他,調高派息比率

其實自從整個中國航天科技集團重新改組過後,基本上有中好強輸血既感覺。大家可以睇翻中國衛通ipo 幅圖,雖然都幾年前,但係啊壽再睇翻最近中國衛通報告,基本上持股並沒有變化。



中國衛通到2021年依舊持有亞太衛星42.86%,而唯一上圖並沒有提及既係

連同航天科技集團控股持有既航天科技衛星控股,如計及中國衛通,基本上持股比例實際是57.14% 。

去到呢度,相信都唔難理解亞太衛星實際係控股機制上既作用係咩,產生現金流工具供應比中國衛通以至最重母公司,所以你會見到亞太係去到能派盡量派既功能,亦解析到盈利下跌,但大幅調升派息比率舉動。

總結

亞太衛星生意能否做大取決於不單商業上而且仍有政治上考量,而爭取市場份額有機會出現減價情況,而且其他國家紛紛進入衛星市場,能否依舊覆蓋到全世界75%? 這個仍有相當大的疑問。

公司再一次改變策略專注Ka Ku 轉發站,能否如之前走出去策略成功?專注高吞吐量,具有強穿透力,但覆蓋範圍相對小係轉發器,能否更凸顯自身價值對外競爭,這個就真係靠管理層對業務前景預測是否正確,自己會先投下信任一票,當然因為最後一點。

最後一點就係,作為輸血一員,基本上都會想參與,其實能否轉型成功按目前情況及需求當然係正確,但能否perform 到就要再睇,但目前能派盡派既情況下,其實都會先買入再觀察,但收住錢睇公司成功,其實相對黎講係舒服好多。
上述文章亦在啊壽的投資星球FB 或 StockViva 中刊登


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