2022年3月14日 星期一

【Portfolio Review】啊壽固定收益投資組合近期組合改動(換出成員與換入成員記錄)


 

其實如果近期來來說基本上收益投資組合改動相對頻繁。

先回看港股組合


之前持有的股票頭三大持有股票包括:

1883.hk- 中信國際電訊 

728.hk- 中國聯通

435.hk 陽光房地產信託

但由三月頭到上星期11/3 ,除了1883.hk 中信國際電訊,其他兩隻基本上都已經不在頭三位,同時將收租的REITs, 例如次一等的REITs 如:

2778.hk - 冠君產業信託

 778.hk - 置富產業信託

435.hk - 陽光房地產信託

基本上都已經全數沽出,主要換入823.hk 領展房地產信託。

連之前買入的 215.hk 697.hk 2189. 同樣全數沽出,換入其他作為核心持有,最新持有股票如下:



目前香港持股基本上只餘下6隻股票,當中3大持股演變後如下(由大至小):

659.hk - 新創建

1883.hk - 中信國際電訊

331.hk - 豐盛生活服務

其實特別想講到就係沽出房地場信託+非核心股票的原因,大部分換走的金額都換入本地的物業管理股。其實原因有以下幾個:
  1. 本地 二三線房地產信託狀似沒有向外收購的心-

    本地房地產信託似乎不再又對外收購的野心,相對而言領展相對野心較大,既然市場由3月頭-月中出現調整的情況下寧願選擇與自己投資方向相近的公司投資,啊壽不是說本地的REITs 沒有任何的投資價值,但如果以目前情況,可以先選擇更好的項目。

  2. 零售將會出現檢討性的銷售-

    其實經過今次疫情相信大家深刻地上左一課,作為零售的,如果你賣的產品難有出現差異化,非要去實體店購買的基本上都難以維持,網上銷售已經出現多時,但今次絕對會讓本地的零售檢討自己整個銷售策略,之前挨過第1-4波疫情,但今波疫情每創新高的情況下,基本上零售的荷包已經到達臨界點/撐不住,見到大商場部分店鋪結業/關店/ 晚上商場人流都非常小。
    其實預視到就算疫情回落都難以一時三刻馬上回來開店,租務將會受到一定壓力,當然有其他社會管理因素(在此相信大家可以自行腦補),因此目前都是先行沽出。

  3. 有更好的投資標的出現 -

    其實當租務市場出現呢類情況下,如果你係非常喜歡地產收租類別,其實物業管同樣可有收租的情況,以下有幾點屬啊壽小小觀察:

    1. 風險比商鋪收租更為分散

      其實物業管理收租比起租金收租會更為安全,相信大部分人都會以自動轉賬過數支付管理費,當然金額小,大部分人都嫌煩自動過數就算,但對於物業管理基本已經確保有一定現金流應付日常開支,而且一座大廈每戶都有不同職業,某程度上風險分散程度比房地產收租更廣。

    2. 管理費調升:

      首先大家看到這裡千萬別以為管理費一調升就可以食盡,其實管理費加價基本上唔想像中容易,這個非常視乎物業管理控制屋苑開支能力,能否有足夠的理由支持加管理費的原因,當然調升管理費一定屬正面。

    3. 物業管理項目有維修粘性:

      一棟大廈可以維修的項目基本可以非常多,如大廈外墻,園藝,清潔以及大廈電線/電路(簡稱弱電項目)當然你可以講維修清潔園藝都可以找其他判頭頂上(但其實這個圈子並非如你想像中大,只係名字不同),而當中大廈法團中有個幾項事項非常重視,舉例電梯及弱電部分,當中弱電部分其他基本上法團都會非常關注,因為涉及到大廈電路,當承辦商跟進開,基本上另一家承辦商出價較低都難以入場搶到生意。(甘當然有盤都係夠膽死,價低照殺,因此部分盤點解有甘多問題)
內地物業管理股啊壽就不太特別想挑選,反而香港有上市具一定規模的有新世界旗下的豐盛生活服務(331.hk)當然如果新鴻基旗下的啟勝康業上市就更加會捧場,但目前可以買入只有331.hk。因此先行買入代替房地產信託業績可能惡化的情況及減低派息。

附上豐盛生活CFO 訪問 :



上述文章已刊登在StockViva:


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