【Investment Class】分析REITs 有4項指標 - 盈利能力指標FFO

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上一集啊壽都有提過

分析REITs 可以有4項指標去了解及檢視REITs

  1. 經營指標
  2. 盈利能力指標
  3. 資產負債指標
  4. 估值指標
今次就會同大家講下
  • 盈利能力指標
很多人買REITs 都會覺得同買股票一樣，基本上買REITs 更加保證到派息比率而普通股票則是可派與否視乎情況。一般我們看一家公司都會以每股盈利（EPS）。按GAAP （General Accepted Accountng Principal）固定資產扣除折舊，但GAAP 這樣的計算方式會ignore 了物業再市場中的價值，特別物業位處於好地段。

因此分析REITs 需要留意以下的補充指標
  • FFO 營運資金
  • AFFO 調整後營運資金
  • CAD/FAD 可分配現金


係GAAP concept 上基本上REITs 會遇到以下扣除利潤的情況
  • 物業折舊及攤銷（depreciation and amotisation）
  • 出售已折舊的在用的物業虧損/盈利 （Loss in Disposal /Gain in Disposal）
  • 已折舊在用物業的價值準備（ Impairment Provision ）
FFO 營運資金 並不包括優先股利息，因此計算時候需要加入優先股利息計算

看看領展（823.hk）其FFO 更已經減去營運支出及利息支出，與上半年的比價，FFO 下跌4.9%

FFO 算式如下：
REITs Analsing Method2020/32019/03
Net Income-1712220329
Add: Depreciation and Amortisation41-
Less:Gain on Sale of Property-2761
FFO of end of Mar 2020-1708117568
以上是領展2020 及 2019 年3月尾的數據

我們可以在對比一下領展2020年3月的營運資金相較 2019 年3 月的資金 （FFO ）倒退達197.22% 

啊壽並不想在這時候落下任何定論。畢竟領展在香港市場上仍然有一定必須性，在Group中有長期戰友更期望反彈多一點後脫手，在疫情下領展在56-65上落。如果以圖表說法可以是正在尋找一個平台期。啊壽可能會再悲觀一點，黎緊2021年睇一季會更需要留意財務數據有否改善。

個人而言，會繼續持有電訊類別股票，之前的篇幅都有所過大家可以看看

詳細的可以在買賣記錄大全找到

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