公寓REITS 簡介：
香港市場並沒有公寓REITS（呢方面真係外國的月光真係特別圓，只不過呢類公寓通常收歸地產發展商旗下，不會上市同你分），我地今次就跳出香港去到美國,尋找美國公寓REITS，公寓REITS 分為傳統公寓住宅樓，同時已經發展到學生宿舍,以下係美國部分公寓REITS 選擇（按市值排列）
- EQR
- AVB
- ESS
- UDR
- MAA
- AIV
- CPT
- ACC
- MORE
公寓種類及等級
此類公寓份為花園式或高層式建築
- 花園式公寓包括多棟建築物，通常只有1-4層多棟式建築，圍繞社區中心佈局，社區中心一般是水池或其他公共區域。
- 高層式公寓
即是高密度住宅，通常位處於市中心位置，有於土地成本高昂，業主每月都會收取一個較高的租金收入，以支撐縮短回報期以及支撐相關衍生的額外成本。
公寓需求穩定
同辦公室類似，公寓需求量同就業相關度相當高。如經濟好就業增加，新員工加入（特別是海外員工）公司都會為他們安排住宿，公寓需求量隨之增加。然而，若經濟轉差就業率下跌，公寓同時亦可以維持平穩增長，因有部分業主傾向賣樓轉投租樓行列，或者係由相對較貴的公寓遷到便宜一點的公寓中。同時，公寓業主會安市況調低租金，或免租提供優惠，同時為保持入住率，更會提供額外優惠 （如：幫單位復修，更換家電，送會籍，免停車場x 個月收費等等，基本上都會盡量滿足租戶要求，尤其係大租戶）
如果經濟復甦，公寓業主就會趁這個階段，重組租戶組合，在租約時期中作出修改(尤其在續約中）縮短年期，同時提高租金收入，花園式公寓更會調整社區消費部分組合，以便收取更高租金同時提升公寓格調。
公寓REITS風險及收益特征
公寓主要風險主要來自供求關係，因為如該區出現太多公寓，租客都會去比較，畢竟他們所需要成本不高（反正地區都在附近，時間成本不高）。同時會帶來，市場價格競爭，導致此類REITS 下降。基本上此情況已經出現， 因為酒店同樣正進入此行業，希望吸納相對長時間租戶，加上酒店位置可能比公寓有更好的地理位置，因此會對公寓構成一定程度威脅。
更新17/8：
有谷友提問，酒店REITS 同公寓REITS 是否一樣。
的確大部分是一樣， 但以下環節不盡相同
- 租約：
酒店REITS 係有Master Lease 這回事（如不知道master lease 是什麼可以看【Investment Class】房地產信託系列：酒店類REITS （第二集）），但如果以香港情況，並不存在master lease 情況，基本上有單位就出租。 - 服務：
基本上，公寓REITS並非所有事都有求必應，通常按租金高低來衡量維修協助程度，加上涉及人為因素（如果你有D背景基本上大小維修都會滿足你），但係如果酒店REITS 相對來說都有一個統一標準相對公寓而言 - 管理涉及範圍：
除了賣房外，公寓REITS 的營運涉及到有商場，康樂設施及車位管理營運，商場租戶組合同樣會按經濟週期做出調整。（據啊壽所知，最近公寓停車場更有加價情況） - 租戶層層調
文章中亦有提過，部分租戶會由高租金公寓轉到相對低租金公寓，基本上有一定流動，而且公寓會以bulk rate 向幾個大租客出租，大多公司可為主，而這方面酒店收費一定不能夠與公寓REITS 匹敵。 - 遷出意欲地
基本上你入住後大概一定時間後， 租戶搬出意欲非常低特別入住後就“大裝”單位，家具及擺設已經有個人風格，而且有感情基本上難以找到另外一個位置替換。同時租戶搬到新公寓亦會花一段時間磨合，他們亦不太願意，因此遷出意欲異常的低。
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美國類似既reits好多，唔知點揀先好？而且美國reits派息會被扣30%稅？新加坡好似唔會？
回覆刪除遲下會揀D好既同大家分享，的確係會收30%稅。 新加坡有TAX exemption 如啊壽至今都沒有被收過
刪除壽兄，請問ATCO的註冊地及其優先股須繳稅嗎? thank you!
回覆刪除我個人持有的 ATCO-G 及 ATCO-I 都沒有收稅。
刪除收到哂，$21.1入左ATCO-I加入長期固定收益倉。
刪除我暫是也不打算沽出，反而會看一下香港收租股
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