• About Ar Shou Invest Planet

    一名80後的散戶,2019年開始寫部落格,初期熱衷集中在香港細價股,投機買賣,即日鮮,衍生工具及投資低估值的雪茄屁股股票。市場環境多變,其後投資於其他外國成熟市場..............

  • Ar Shou Investment Philosophy

    專注固定收益收益 及全天候投資組合操作.固定收益:投資工具主要覆蓋世界各地尋找機會.....

  • Ar Shou Investment Portfolio Review

    定期將不同組合更新

  • Ar Shou Investment Note

    記錄啊壽的交易活動,股息/利息發放,股票研究及債權研究分享

  • Ar Shou Investment Class

    啊壽將不同投資知識按題材分類讓大家在家學習

2020年8月31日 星期一

【Blog】毫無預期下參觀將拍賣的工廈單位,35萬港幣究竟買到咩?

事先聲明,這篇並不是廣告文,賣廣告啊壽會講明係廣告。
先講一下啊壽點解會找到呢D拍賣盤,因為一直都有有留意工廈單位,剛剛有off time 就搵到一個拍賣工廈盤,聯絡拍賣Agent 後就告知,參觀只有2日,就是當天20/8 及 24/8 ,之後就send 左一下資料

先看看Floor Plan


工廈拍賣(25-08-2020)

新界荃灣楊屋道144/146號及橫龍街77/87號富利工業大廈14樓
 14/F, Richwealth Industrial Building, Nos. 77/87 Wang Lung Street and Nos. 144/146 Yeung Uk Road, Tsuen Wan, NT

用途: 工業
入伙年份(約): 1986 年

B23室 (物業編號: 00016215)
建築面積(約): 103'(未核實)
狀況: 交吉
拍賣開價 : 港幣36萬

B28室 (物業編號: 00016216)
建築面積(約): 101'(未核實)
狀況: 交吉
拍賣開價 : 港幣35萬

B30室 (物業編號: 00016225)
建築面積(約): 104'(未核實)
狀況: 交吉
拍賣開價 : 港幣36萬

B35室 (物業編號: 00016217)
建築面積(約): 103'(未核實)
狀況: 交吉
拍賣開價 : 港幣36萬

睇樓時段: 
20/8(四)2-4pm 
24/8(一)2-4pm

其實一直都好希望有個地方可以係工作室,之前都曾經看過南豐miles 附近一個工作室單位信義工業大廈 年頭仲係開緊100萬樓下,但今時今日已經去到 166萬,但起碼交通方便對啊壽來說

今次去到富利工業大廈,第一眼其實觀感係唔錯

大堂光猛,有保安港基物管,環境大致上都唔錯地方乾淨

上到該層後其實都有D心理準備,都知道劏場係咩樣,而且來看的朋友亦不小,最讓啊壽吃驚是真的有人在裡面住,啊壽見到是一對男女(潮童個種,可以在 “奶”雜誌找到),有看風水的(係個Agent 強行開門,😆啊壽先知),美容按摩;,但再大部分都是當迷你倉用既更多。可能係門面都算可以睇得下

但係當開門啊壽都驚訝,驚訝並不是因為太小,小就預左,但係我想到個對情侶,點樣可以一起住。大家可以看看下圖

基本上4面墻,啊壽估計未必有100呎 ,冷氣電錶已安裝好,wifi 要自己與電訊公司接駁,來到最有趣的部分,啊壽表示有沒有相連單位,Agent 當堂醒左一下,就帶埋另一家不在list 既單位給啊壽看 ,如我買入隔壁的可以打通使用,並且告知這個不在list連租約的單位價格,連租約 $1780 同樣聲稱 103 呎。

講到錢,就一齊睇埋每月成本
電費每度: $1.5
管理費:2.8/sq ft .按聲稱呎吋 約$280/月
成交佣金:基本上只收1% 但agent 因單價小故此回收 $10,000
粗略計算: 假設Agent 是真實的資料
  • 租金收入:1780 x 12=21360 
  • 電費預估:200x12=2400
  • 管理費:280x12=3360
  • 淨租金收入: 21360-2400-3360=15600
  • 回報:15600/ 370,000(只連連佣金,不包括律師,Stamp duty 等雜費)=4.22% (如果租得出,拍賣無人叫個時現有呢個回報率)
最後,當啊壽想走時,朋友折返看一看洗手間,點知廁所衛生實在難頂,因為見到廁所都知道隔離左右都有D無公德心既鄰居,其實都幾噩頂,看圖實在係看唔出有甘既情況。

結論:
基本上以拍賣盤來說,這個盤開價唔算太低,雖然如此,但看盤的人是一個接一個,可能是看中交通相對便利,附近有便利店,商場(死淨 惠康超市),同一間快餐店。所以應該都係其中一個賣點,但係作為工作室,基本上你唔想留低工作,希望之後能夠有好一點的拍賣盤吧

啊壽九月會有一個互動活動同大家分享
想知道怎樣加入啊壽的投資星球的實時月供組合一起討論,請看以下啊壽親自製作的影片




大家記得係9月15日前Follow 啊壽的投資星球blog 啦,影片製作並容易,啊壽自己錄左幾次都唔入咪,唉。。。。😓😓

2020年9月15日截止(原先想8月尾截止,但流程片未完成)

Application closed


9月16日會出【限時文章】公佈月供GoogleSheet 連結
大家一起討論下


Follow the blog link:



Share:

2020年8月26日 星期三

【Monthly Stock Portfolio】啊壽因為月供組合影片開聲啦!?可惜....加入實時月供組合方法


想知道怎樣加入啊壽的投資星球的實時月供組合一起討論,請看以下啊壽親自製作的影片


Follow the blog link:

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446

記得同時都要支持下啊壽的廣告商,下載後記得cap 圖並 TG pm 啊壽,謝謝
出文出片並不容易希望大家多多支持,推介朋友follow 《啊壽的投資星球》


如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446

Share:

2020年8月24日 星期一

【Monthly Stock Portfolio】月供客的絕路!? 定期定額不能平均成本,月供客還有什麼方法?(第一集)


先簡單講一下3個方式:

  1. 定期定股: 定期投資固定股數累積資產,無論價格如個都會買入固定股數
  2. 定期定額: 定期投資定額累積資產,無論價格如個都會以固定金額投進市場
  3. 定期定值: 定期投資,以符合每期所需的價值,無論價格如何有需要買入當期等值股票
    期間有可能買入/賣出資產以符合該期所需的價值

以上例子 上下股價$15-$20, 波幅達25%,同樣以一年作為期限 
  1. 定期定股:如上圖而言,每個月所付出的金額,全受股價波幅影響,沒有買入或賣出機制。基本上定期定股可追到通脹,以一年計算平均價格屬3個方法最高,回報率最低。
  2. 定期定額:相信唔需要多講,銀行或保險公司習慣用法,每月固定金額投資,同樣沒有買入/賣出機制。情況是當你揼石仔落個湖度,開初情況都好有效果,但係當你個湖變做一個海嘅時候,你粒石仔揼落個海度就冇乜效果or 好細,由於定期定額,按以上例子,每個月10000供款,但問題係會受到通脹影響下,減低供款購買力。
  3. 定期定值:與上兩個方式有不同,有買入賣出機制,首先大家可以看到,同樣買入同意標的,買入股數同一樣,定期定股 與 定期定值 分別最大的是定期定值所需要成本低而且買入價亦較定期定股為低,回報率最高。

    例子說明:
    首先
    一月預定價值:10000
    該月買入股數: 500股 = 10000/$20
    到第二月預定金額:20000
    買入股數:552.6316股= (20000/19) - 一月以買入股數即 500股
    由於有買入賣出機制
    當8月股價回升時,你所買入的股數相對小,金額投入亦相對地小
    如上述例子上升到當月價值,月供者無需買入當月股數之餘更可賣出部分股票套現

    此外,有買入賣出機制,可以避免坐貨風險,在高位賣出,下跌風險減低,而當下跌時候可儲更多資產,基本上可auto pilot,更有效減低人為風險。
按前Morgan Stanley Manager - Michael E.Edleson 著作《Value Averaging》提到長期運作(年度化運作 1926-2005)定期定值(12.39%)比起其他兩種投資策略都更為優勝(定期定股10.85%;定期定額:11.17%)

因此,自9月開始,啊壽將會嘗試定期定值方法月供股票,大家可以實實在在看到定期定值策略的效用,今次啊壽將會以一個不同的方式與大家分享這個月供組合


啊壽的投資星球開始到現在已有 4個多月,啊壽希望能搞搞新意思,為令到大家能實時知道啊壽 月供“定期定值” 組合實時變化,啊壽製作了一個google sheet 但有於啊壽只有自己一個人,在人手有限的情況下,未必能輸入大量email。如大家對月供組合有興趣,麻煩大家follow 啊壽的投資星球(只限有follow blog 的朋友,得我一個入唔到甘多),之後啊壽會再出一個短期post 觀看方法:(之後會刪除,畢竟只是公佈方法沒有內容,唔好誤會唔係Brian Cha 純粹以文會友,啊壽月供都是初學者)希望大家多多交流

Follow the blog link:


係咪以為睇到呢度就完呢😁,下一集啊壽會再深入有關策略獲利調整以及遇到的問題



如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446


Share:

2020年8月21日 星期五

【Investment Class】房地產信託系列:公寓類REITS (番外篇)


除了公寓REITS外,外國總會有兩種另類的公寓REITS
如果你仍未看上一集公寓REIT可先看上一集
【Investment Class】房地產信託系列:公寓類REITS (17/8更新)(第四集)

其他REITS知識:
可到啊壽的投資學堂觀看

  • 預製房REITS 
  • 單棟住宅REITS


想講一下預製房REITS 是什麼,香港的朋友基本上沒有此類REITS 選擇,而美國只有3只REITS 可選。
  • SUI
  • ELS
  • UMH
預製房REITS
此類房地產REITS通常稱為移動住房,對於業主來說社區成本較低, 在外國深受退休及低收入人士歡迎。此類REITS會根據土地租約,將該土地範圍租給該租戶,租戶買預製房可安放在租約中列明的土地範圍上。 

除了提供地皮給租戶外,新型的預製房業主更會再其社區中提供主要社區服務,公共設施(如游泳池,娛樂設施等)。租戶需要每個月向業主交付地皮租金。雖然從技術上來說,租戶可以一個月請通知搬走,但係你都住左一段時間,搬遷成本會非常高,因此續租率好高,此類REITS現金流,可以說非常穩定。 



單棟住宅REITS
簡單說就係將一棟物業買回來,然後出租給原有業主或新租戶,通常業主會係經濟週期差或出現大衰退式才出手買入。美國會有此類REITS 可買,但香港通常都係大戶自己買後出租,香港人都難以受惠以上災難財,以下是單棟住宅REITS 選擇:
  • SFR
  • AMH
  • ARPI
  • SBY

啊壽遲下會有一個互動活動同大家分享,大家可以follow 啊壽的投資星球,詳程稍後會同大家公佈

大家如有相關意見, 希望大家在blog留言,以便我們進一步討論

如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌


Share:

2020年8月19日 星期三

【Buy and Sell Action】 2020-08-18 GBLIZ 贖回 及 2020-08-14 賣出部分WRB-F換入 CTY


贖回
GBLIZ 

Global Indemnity Ltd., 7.75% Subordinated Notes due 8/15/2045

贖回後行動:
贖回金額,已經還GEO 2023買入債券金額有多,剩餘的資金暫不會買入其他收息證券或債券待市況調整才買入,不排除買入更多或開槓桿,但會維持之前定下目標1.15 leverage


2020-08-14(香港凌晨時段)

賣出
WRB-F
W.R. Berkley Corp., 5.10% Subordinated Debentures due 12/30/2059
賣出價:25.88
成本價:25.1(不計派息)

賣出原因:
主要為增加每月收入,賣出WRB-F 為買入CTY 買入作準備,加上WRB-F有溢價。


買入
CTY
Qwest Corporation, 6.125% Notes due 6/1/2053
成本價:24.89(不計派息)

買入原因:
首先 CTL 最新一季財報顯示營運現金平穩發展,疫情下亦沒有太大波動,加上這種時期贖回CTV除顯示CTL 現金充裕外,管理層更懂得在低息環境下還債,實在是明智之舉。 


如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446

啊壽的投資星球TG 群組:

https://t.me/arshouwelcomegp

Share:

2020年8月16日 星期日

【Investment Class】房地產信託系列:公寓類REITS (17/8更新)(第四集)


公寓REITS 簡介:
香港市場並沒有公寓REITS(呢方面真係外國的月光真係特別圓,只不過呢類公寓通常收歸地產發展商旗下,不會上市同你分),我地今次就跳出香港去到美國,尋找美國公寓REITS,公寓REITS 分為傳統公寓住宅樓,同時已經發展到學生宿舍,以下係美國部分公寓REITS 選擇(按市值排列)

  • EQR
  • AVB
  • ESS
  • UDR
  • MAA
  • AIV
  • CPT
  • ACC
  • MORE

公寓種類及等級
此類公寓份為花園式高層式建築
  • 花園式公寓包括多棟建築物,通常只有1-4層多棟式建築,圍繞社區中心佈局,社區中心一般是水池或其他公共區域。

  • 高層式公寓
    即是高密度住宅,通常位處於市中心位置,有於土地成本高昂,業主每月都會收取一個較高的租金收入,以支撐縮短回報期以及支撐相關衍生的額外成本。

以上兩種公寓,通常有一個工作室,1-3間套房組成,此類物業同樣有分為 A,B,C級別。A級當然係講緊地段好,陪套完善,相對比較新的對會rank A級。至於B,C級都係相對殘舊,居住配套亦相對較少,位置偏遠。公寓套房既租約通常可短可長,短租 12個月,長租2年都有。租戶一般可以取消租約,但需要提前1-2個月通知,書面申請。業主負責維護物業開支,而平時我們所見全套服務租約,其實租戶所付出的租金實際上已包括業主支付的費用。業主可以將水,電,煤 另外自行付費或命租務聯通其他雜費(如:寬頻上網費,收費電視)一併化為租金支付。

公寓需求穩定
同辦公室類似,公寓需求量同就業相關度相當高。如經濟好就業增加,新員工加入(特別是海外員工)公司都會為他們安排住宿,公寓需求量隨之增加。然而,若經濟轉差就業率下跌,公寓同時亦可以維持平穩增長,因有部分業主傾向賣樓轉投租樓行列,或者係由相對較貴的公寓遷到便宜一點的公寓中。同時,公寓業主會安市況調低租金,或免租提供優惠,同時為保持入住率,更會提供額外優惠 (如:幫單位復修,更換家電,送會籍,免停車場x 個月收費等等,基本上都會盡量滿足租戶要求,尤其係大租戶)

如果經濟復甦,公寓業主就會趁這個階段,重組租戶組合,在租約時期中作出修改(尤其在續約中)縮短年期,同時提高租金收入,花園式公寓更會調整社區消費部分組合,以便收取更高租金同時提升公寓格調。


公寓REITS風險及收益特征
公寓主要風險主要來自供求關係,因為如該區出現太多公寓,租客都會去比較,畢竟他們所需要成本不高(反正地區都在附近,時間成本不高)。同時會帶來,市場價格競爭,導致此類REITS 下降。基本上此情況已經出現, 因為酒店同樣正進入此行業,希望吸納相對長時間租戶,加上酒店位置可能比公寓有更好的地理位置,因此會對公寓構成一定程度威脅。

更新17/8:
有谷友提問,酒店REITS 同公寓REITS 是否一樣。
的確大部分是一樣, 但以下環節不盡相同

  1. 租約:
    酒店REITS 係有Master Lease 這回事(如不知道master lease 是什麼可以看【Investment Class】房地產信託系列:酒店類REITS (第二集)),但如果以香港情況,並不存在master lease 情況,基本上有單位就出租。
  2. 服務:
    基本上,公寓REITS並非所有事都有求必應,通常按租金高低來衡量維修協助程度,加上涉及人為因素(如果你有D背景基本上大小維修都會滿足你),但係如果酒店REITS 相對來說都有一個統一標準相對公寓而言
  3. 管理涉及範圍:
    除了賣房外,公寓REITS 的營運涉及到有商場,康樂設施及車位管理營運,商場租戶組合同樣會按經濟週期做出調整。(據啊壽所知,最近公寓停車場更有加價情況)
  4. 租戶層層調
    文章中亦有提過,部分租戶會由高租金公寓轉到相對低租金公寓,基本上有一定流動,而且公寓會以bulk rate 向幾個大租客出租,大多公司可為主,而這方面酒店收費一定不能夠與公寓REITS 匹敵。
  5. 遷出意欲地
    基本上你入住後大概一定時間後, 租戶搬出意欲非常低特別入住後就“大裝”單位,家具及擺設已經有個人風格,而且有感情基本上難以找到另外一個位置替換。同時租戶搬到新公寓亦會花一段時間磨合,他們亦不太願意,因此遷出意欲異常的低。



如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446

啊壽的投資星球TG 群組:

https://t.me/arshouwelcomegp


Share:

2020年8月12日 星期三

【Performance】遲來的 2020 啊壽固定收益組合七月表現 + 啊壽新嘗試


注:大家在開此文時,請先看看啊壽在“3月圍城”時經歷過既情況,文中記錄了啊壽當時的心路歷程,看完“3月圍城”後,再回看此文你們就會明白今日的思路。大家可以當這篇是下集,是以下連結為上集

【Portfolio Review】個人投資心情理解,在槓桿面前啊壽的情緒理解(記錄在21/3/2020)

組合表現方面:
五月份,組合較對上一個月回升1.93%  , 當中有以下兩個交易動作在7月份進行
槓桿維持在 1.01x

【Buy and Sell Action】2020-07-30 賣出部分BPYPP 換入 CTY 及 CTBB
【Buy and Sell Action】2020-07-24 賣出部分F-PRB 換入 TDA
【Buy and Sell Action】2020-07-22 賣出部分GLOP-PRC 換入 CTY 及 TDA
【Sell Action】2020-07-21 EQT corporate 6.125% Feb 01 2025 及 啊壽對新冠肺炎疫情操作
【Buy and Sell Action】2020-07-17 賣出部分F-PRB 換入 CTY 既 RQI 附上啊壽對近期交易有感
派息方面:

先看看6月派息排程

6月份派息
7月份派息
  • 7月依舊有序派息,未有出現缺席情況,
    詳情請看:【Dividend Paid Record】7月份派息記錄
    今個月組合派息方面想做一個小結,基本上從3 月尾到目前呢一刻都沒有新錢進入固定收益組合之餘 同時亦沒有加大槓桿(一直維持在1-1.01之間),但這幾個月來, 啊壽發現有幾個位置做得 唔夠好,列點以方便自己檢討:

  • 心態變得保守- 這幾個月都係一換一不論ETD/Bond/Stock,並沒有特別加大槓桿買入更多收息資產,只能維持在每月派息5500以上。可以講的是經3月份後,啊壽怕“3月圍城”重臨承受不到當中的心理壓力,當初訂立的操作策略可以說十分保守,錯過好時間出手機會。對上一次中伏的是啊壽將固定收益租合槓桿開到 1.46x ,中間並沒有太多自我心理調整,只是一心想盡快達到財自,這是自我最大問題,但幸運的是在早段時間遇到而非退休時間出現,這讓啊壽有一定的心理預期。

  • 沒有做到“別人恐懼,我貪婪”讓固定收益組合出現疲態- 從每月收益可以看到,換馬解決不了收益持平的問題,只能還換入一些體質相對比較好的公司(以強現金流為主),槓桿到目前為止依舊偏低,這並不是代表啊壽在這幾個月內擴大槓桿比率,如現在仍然肆意擴大,哪與之前情況有和分別!?因此,啊壽會待現金回流才買入,畢竟現在收息資產的yield已經升到不太吸引地步。

  • 固定收益組合太單一,並不能創造更多價值- 3月過後,不論是谷友或者是啊壽自己都有一個深切反省固定收益是否已經不合時宜,何不推到從來一起投入科技股懷裡。問心我也想做到如雲地兄一樣將所有收息組合放棄,從新出發建立價值投資組合,但收益組合的確是有他的好處,對於啊壽來說如定海神針一樣,每月收到可預期的現金,之後再草資產這會是我希望做到的。然而,你不能否認一個事實固定收益的確沒有一個爆炸性增長存在,因此啊壽設立月供組合,以增加組合增長同時提供固定收益組合進賬。

組合調動
  • 與6月方向大致相約,當中啊壽固定收益組合中CTL 及 TDS 公佈業績,兩者營運現金流依舊非常強,同時CTL更在這時 redeem CTZ 可見底子仍然中度偏好。TDS時一如以往的好,旗下的TDA TDE TDJ 依舊再below par 繼續增持。幸運的是GEO 2023 年債在公佈業績前有調整出現,可讓啊壽增持。
  • 如無意外8月並不會有太多動作,收息為主。
  • 短期內主動操作會相應減小,收息儲起以備不時之需,操作不用多,只求準確。
  • 同樣以營運現金流優先為原則尋找公司投資

往後操作:
  • 所以往後最多槓桿比率只能到1.15,減低心理壓力及增加靈活度
  • 慎選收息公司,最好選擇現金流強的公司,體質先行,後選收益率
  • 月供組合將會優化,下年度加大月供額度外,更會選擇部分有機會跑出的個股持有,這項會以兩個sub-account 獨立運作
  • 另外,需要保持一定比例的現金/現金相關標的,以防組合有什麼異樣都可以以備不時    之需

啊壽新嘗試:
希望之後能以動畫解說,以下是啊壽初次嘗試動畫(有配樂):
初嘗試製作動畫,體驗到不太容易,希望大家可以多多支持啊壽的投資星球




如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446


Share:

2020年8月10日 星期一

【Investment Class】房地產信託系列:辦公室類REITS (第三集)


辦公室REITS 簡介:
辦公室REITS 租金高低,全取決於地段因素,當然如CBD(中央商業區)物業,業主可以定出更高的租金,畢竟CBD配套完善,鄰近公共交通網,相關產業鏈,以至目標客戶/員工群組都集中在同一區。CBD 豈不是全勝? 其實近期二三線的辦公室以至工廈改建的辦公室亦非常普及吸引到特定租戶,尤其 One Man Band 公司,以及Cowork Space 等。

 辦公室同酒店一樣會有星級評分(但這個相對主觀),大致上評分如下:

  • A/甲級辦公室-按建築結構及物料,機電設施及其他內部系統,室內設施(如健身房,餐廳等)以及辦公室的地段進行分類,當然較新的建築物通常會被認定為A級。
    (如:中銀大廈)

  • B/C ;乙級或以下辦公室-內部結構及機電設施不高,外表唔太美觀的,通常會被列入乙級建築物(如:信德中心)

上述評級或多或少會影響到租金水平,當然係唔同地區中都會有混合A ,B , C ,三個級別的辦公室。以長沙灣為例同樣有A級的辦公室,但地段所限至能收取B C 級租金水平,畢竟租戶會做出比較,同區的商廈亦會出現競爭,並不是你是A級 就一定有A級的租金水平。

租約條款:
辦公室出租通常使用全套服務式租約,開初期限為5-7年,(近年經濟差可能傾向更短年期),附加一個或多個多年續租選擇權利。在全套服務租約中,業主需要負責物業日常開支,包括:稅項,保險,景觀維護。當然業主都唔會死錯人,以上費用通常會有個限額,過左就會係租戶承擔,而其他既公共區維護及相關收費盡量會轉嫁到租戶身上。辦公室租約通常每年上調(按啊壽2-3月問及Agent時,的確有部分辦公室租金,的確仍在小幅度上漲,當然業主都唔係傻,會對准部分租戶開刀),這種加組情況讓業主所收到的利潤率免受到通脹上升的成本影響到。

辦公室RETIS風險及收益特征:

辦公室REITS 派息比率比起其他類型的RETIS 有週期性。當辦公室面積需求跟唔上供應增長,空置率將會提升,租金水平自然會下降。要留意係辦公室建設週期比起 第一集提到的物流REITS 所需要的時間比較長,一般2年或以上,但問題係,在建設過程中這段時間辦公室需求已經產生重大變化,有可能在建成後需求下降,空置率上升,要待經濟環境恢復,才可填補。

隨著3G 到 5G 發展,網絡設備及技術已經比當初成熟。近期受疫情關係下,Work From Home (在家工作)更成為新的常態,雖然並非所有公司採用,但事情總會讓人反思,公司對辦公室的的需要程度。於此同時,公司亦傾向辦公室稠密話,即係每個員工所佔的辦公室面積逐漸縮小,但這種情況似乎曾經好過一段時間(辦公室需求增加)因為辦公室大小,門面畢竟與公司形象有著一定關係,但這次疫情中小企相信是最為打擊,大部分中小企業化整為零,全面實行WFH。究竟,市場上是否真的需要辦公室工作,需求真的會回來? 這正是辦公室REITS 面臨的挑戰。


如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446


Share:

2020年8月8日 星期六

【Buy Action】2020-08-04 再次買入 GEO Group 2023 Bond



2020-08-04
買入 
買入價:86.5
賣出:
買入原因:
在GEO業績公佈前買入, 因GEO 2023年債券一直在啊壽投資組合中, 一直都想找位買入,由之前9x 幾時候已經留意,到近期才發現有調整才買入, 啊壽唔會扮專家認為GEO 向好/下跌。而是如果政府甘大財赤仍然發多一項內政自我困擾,相信Trump 唔會點過多火線,何況主線戲碼不在內政,這時應該是偷雞買入的好時刻。老掉了牙也說GEO 重債不在2022 及2023 ,2024 才是重大債務年,因此選擇2023年買入。


大家如有相關意見, 希望大家在blog留言,以便我們進一步討論

如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446
Share:

2020年8月7日 星期五

【Buy Action】2020-08-04 再次買入 1883.HK 中信國際電訊

2020-08-04
買入 1883.HK 中信國際電訊
買入價:2.45
賣出:
買入原因:
基本上都是看中大業務增長穩步上升,派息繼續慷慨,加上債務比率下降,同時誘使啊壽買入,中間曾有閃過不如買入同樣收息的領展(823.hk) (註:我知道不是apple to apple 的比較,在啊壽角度的考量是收息股中,那一隻你持有是最安心)。因此在這個環境下,啊壽一如以往買入電訊此類收租能力強的公司持有(畢竟啊壽認為電訊,Data Center才是這個時代的收租股。


大家如有相關意見, 希望大家在blog留言,以便我們進一步討論

如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446
Share:

2020年8月6日 星期四

【Investment Class】房地產信託系列:酒店類REITS (第二集)


酒店REITS簡介:
通常此類REITS 都係營運緊有名的酒店品牌,以香港為例有幾間上市公司以酒店REITS營運
股號公司名稱投資物業種類
405越秀房產信託基金內地寫字樓、商場、酒店、公寓
1275開元產業信託內地酒店
1270郎廷SS香港酒店
1881富豪產業信託香港酒店
87001匯賢產業信託內地寫字樓、商場、酒店、公寓


酒店收入:
基本上係基於地段及星級決定酒店每間可用房見的最高收入主要因素。地理位置優越, 位處於有吸引力既地方,如CBD ,靚海灘,名牌大學/名勝都會有優勢,這類酒店相對於二線地段的酒店有更強叫座力(更高房價及入住率),後者只能靠著價格戰競爭。

Klook.com
酒店支出:
人工係酒店營運最重的成本(所以你會見到疫情一到,酒店既朋友最快放無薪假)。
同時此類成本(支出)會定性為酒店的固定成本,無論入住率高低,每日都需要有最低數量既人手維修,管理及打掃酒店,所以酒店通常會係淡季或經濟衰退時,減房價來提高入住率。

酒店REITS獨有技術問題:
酒店REITS 同好多市面上的REITS(如:領展823.hk) 有唔同。
酒店業主並不能直接經營他們所持有既物業
(同啊壽之前提過同master lease有關,之前在時景恆講座也有提及
【Blog】出席時昌時景恆投資講座,他選擇REITS 的條件)。

原因係一般酒店房地產基金只會向一名承租人(即管理人)出租整個酒店物業投資組合,管理人負責所有營運事務,包括:僱傭員工,收入管理以及酒店日常維修。管理人回收管理費(一般係酒店收入2-4% ),如果盈利超過所定設定水平,更會獲得獎金。

Klook.com
酒店REITS風險及收益特征:
酒店每日賣房為生,並且受住經濟週期改變,好景是酒店提高價格,所以有時大家會見到,點解酒店REITS (如: 富豪產業信託 1881.hk) 執筆時 div-yield 為10.97%。

因為酒店租金比市場一般租金有更高溢價,好景是買入當然有機會價息齊賺。
當然今時今日COVID 19加上經濟衰退,酒店REITS就特別差過人,既調低房租,凍薪,甚至cut 人。啊壽見FB 有人問酒店REITS 是否正正是價值投資的好時機,如你衡量現時我城的疫情管理,以及看完上文後依舊想買,那就是閣下的決定。

大家如有相關意見, 希望大家在blog留言,以便我們進一步討論

如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌


Share:

2020年8月5日 星期三

【Buy and Sell Action】2020-08-04 賣出部分BPYPP 及 F-PRB 換入 CTY


2020-08-04(香港凌晨時段)

賣出
BPYPP
Brookfield Property Partners L.P., 6.50% Class A Cumul Red Perp Prfd Units Ser 1
賣出價:20.63
成本價:25.43(不計派息)

賣出
F-PRB
Ford Motor Co., 6.20% Notes due 6/1/2059
賣出價:24

成本價:25.53(不計派息)

賣出原因:
賣出BPYPP 只是調整而已,F-PRB 則是看淡車此類奢侈品的銷售額,營運虧損可以說是預期之內,啊壽趁價格還沒有到最壞的情況下再減持。



2020-08-04(香港凌晨時段)

買入Qwest Corporation, 6.125% Notes due 6/1/2053
買入價:23.7
買入Qwest Corporation, 6.50% Notes due 9/1/2056
買入價:24.45


買入原因:
與之前運作一樣,“以一換一”的情況換到CTY 上 ,以保持派息金額不變。


大家如有相關意見, 希望大家在blog留言,以便我們進一步討論

如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌


https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446
Share:

2020年8月4日 星期二

【感性廣告文及Blog】請支持 啊壽的投資星球第一個廣告


大家今日見到個blog 應該見到右手面有條banner ,感恩啊壽的投資星球有第一條廣告啦!

寫blog 已經有一段時間,我還記第一個post係Blogspot 係10/4/2020 (我無偷睇噶),到10/8 剛剛好係4個月時間。由網頁編程低能到有小小認識的我,竟然開始學人design 及寫blog,一開始係連自己都唔會看好的,自問周街都係投資blog,我自己都係睇人地既blog 大(credit to 風大,雲地,半桶水爸爸 等等不能盡錄)。

有睇過我個blog 既朋友都知,3月係啊壽最艱難時期,基本上blog 都無咩心機想打,曾有一刻閃過放棄打blog,但要明白放棄容易,堅持才是最難,啊壽因此不斷看書怎樣可以讓搜尋器更快找到自己的blog , 如何找到觀眾,那時候的啊壽看的書是從來未有看過,什麼SEO , Social marketing  對於啊壽來說都非常新鮮。

這幾個月準備blog 內容每次都會吸收TG 谷友意見,慢慢改善,如插圖,字眼,耐看度,讓整體看來都是實用,儘管是些微變動,都盡量做好。今天啊壽看到好多blogger 加入patron,但啊壽曾在group 講過盡量會向外吸納廣告,以便可以維持從前Event and Marketing 工作時的感覺。

其實一路走來都非常感恩,認識都不同blogger,谷友,現在更有廣告支持,希望大家能按下廣告download "外匯天眼"這個app(記得係下載啊!),以支持啊壽往後時間出文,8月底前記得下載啊!!
個人仍在嘗試中,盡量希望能用廣告支持blog,希望大家可以下載後,在blog 下留言告知

W3Schools

外匯天眼簡介

  • 中國香港特別行政區成立的Wiki Co.,LIMITED旗下的一款企業資訊查詢工具,其核心功能是對收錄的外匯交易企業提供基本資訊查詢、監管牌照查詢、信用評價、平臺鑒定等服務
    基本上同香港的company search 功能相約,只是這次是外匯交易商查冊
外匯天眼會員功能


  1. 可以無限量的查詢所有交易商信息(普通用戶每日只能查看20個交易商) 
  2. 可以對交易商進行監控,實時獲取交易商動態(普通用戶無此權限)
  3. 可即時查看全部交易商的關係族譜(普通用戶無此權限)
  4. 現在APP里還很多外匯交易文章 交易策略分析
下載後仲有大禮包升級優惠

請大家多多下載,記得下載後請在下面留言給啊壽(要給廣告商看),謝謝大家
大家下載後請開一開APP ,到出現以下畫面

======================================================================

大家如有相關意見, 希望大家在blog留言,以便我們進一步討論

如果想快D知道啊壽的最新資訊及交易動態記得Follow 我的網誌

Share:

【Monthly Portfolio】7月結月供股票組合狀況檢討(第二期)







由於6月份已經賣出所有IAU (黃金ETF)因此7月開局時,在各ETF買入多一個share,因此7月份會有2shares 出現,(註:另外 SPLG 係6月手多情況下買多左一個share 所以會列入7月份,Reference : 【Monthly Portfolio】6月結月供股票組合狀況檢討(第一期))因此。如無意外,8月將恢復正常, 維持每月買入1 share 狀態。 基本上,啊壽仍然非常滿意這種安排,畢竟並沒有做成太大負擔。同時可以增加整個總體投資組合的動力,曾有blogger 朋友問過組合增長問題, 同樣啊壽也面對同一問題, 因此啊壽有機會加大月供組合金額當稅貸完成後。到時,會再檢視組合情況。

現時,月供組合由4.2%回報,月供為循序漸進的組合,因此啊壽並不會會有突破性增長,相反,如有一個比較大的調整啊壽反而更歡迎,因為可以再買多一點。暫時並沒有轉入其他ETF 打算,維持此組合一段較長時間。

如大家對月供有任何討論歡迎從以下途徑加入我們

如大家想知道啊壽最新的交易動態記得Follow 我的網誌

https://www.blogger.com/follow.g?view=FOLLOW&blogID=8614186069350452446
Share:

Bond Submission

  1. FollowSubscribe 啊壽的投資星球
  2. 按此觀看活動詳情
⌛債券共享資料表發佈時間
  • 本月(29/12)已經發出給主動分享者
  • 新共享表於下月(29/1)發給主動分享者

Website traffic

Market Data

Follower

Ar shou investment planet Facebook

Remote Control

Popular Topic

RECENT COMMENT

Blog Archives

Side Ad