【Investment Class】房地產信託系列：物流類REITS （第一集）

近來WFH 機會多了，可以讓啊壽分享之前在舊鋪的一些REITS資料 
黎緊啊壽一連7篇會講述一下,畢竟Investment Class 已經有好一段時間沒有準備😂

1. 物流REITS
2. 酒店REITS
3. 辦公室REITS
4. 公寓REITS
   公寓REITS <番外篇> 預製房REITS 及單棟式住宅REITS
5. 零售REITS
6. 自動倉儲REITS
7. 醫療REITS

由REITS 簡介外同時會講述

• 風險
• 收益特征 以及
• 租約條款

今日啊壽會先講一下物流類別REITS

物流REITS 簡介：
由於香港沒有物流REITS ,只有物流股，當中最出名是 嘉里物流（636.hk）因此啊壽只能以外國作為例子。係美國，物流類別REITS 表現最為穩定，波動性最小的資產類別。倉儲/物流使用率通常在 8成半至9成。相關行業的基本面非常穩定，而且新建物流物業供應亦跟貼需求。

物流物業，不論係傳統實體店，定係網購電商，只要係人對生活消費需求越多， 對倉儲需求越大。此外，物流物業建造由動工至到完成 只需要6-9個月，開發週期短，並不會過度建設。

物流類別REITS 風險與收益特征：
相對其他REITS 當然係非常穩定，但當大市上升亦無法享受物業升值的好處，表現更不夠其他公司耀眼。穩定行源自於物流對經濟屬必不可少，長期平均表現比較好，同時也很少令人失望。

租約條款：
物流物業業主主要係用三淨租約（Triple Net Leasing Contract）或調整總價租約
想講一下何謂Triple Net Leasing Contract 

• 單淨租約-租戶支付房租及物業稅
• 雙淨租約-租戶除了支付房租，物業稅外同時還要 支付保險費
• 三淨租約-租戶除了支付房租，物業稅，保險費外同時還要支付物業營運，維護費用而調整總價租約則有業主支付物業稅及保險。

租約期限

• 空間需求比較細及配送範圍較低的租戶通常租約期為 1-3年
• 如配送範圍是地區性或全國性的大租戶 租約期為 5-10年或以上。
• 無論大小租戶，如用慣左該地點基本上好難轉，續約率比較高（有6成或以上）
• 配送點與點之間對物流公司係一個重要的供應鏈，業主亦明白到呢一點，因此係成立租約期間會附上每隔 1 年，2 年或3年提升租金的條款，租金增長率通常與通脹率掛鉤

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